房地产企业工程发票的那些事
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增值税的征管体制，是典型的“以票控税”，加之营改增以来，对发票政策的不断更新，想必大家都已经感同身受。今天我们就聊聊房地产工程发票开具、取得的一些税收问题。
一、工程发包的发票取得
1、大包合同的发票取得。
房地产企业如果将工程发包给建筑企业（包工包料），那么建筑企业开具的发票，应该全额按10%或者3%开具发票，区别就在于老项目（或甲供）与新项目。
同时，需要提醒到大家，总局2016年第23号公告规定，提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。而在土地增值税的规定（总局2016年70号公告）也是非常明确的，对发票的备注栏未注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，土增税不得税前扣除。
2、甲供工程的发票取得。
在营改增之前甲供部分是需要建筑企业交纳营业税，营改增之后不存在这个问题。营改增初期，为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易征收，那么房地产企业可能取得的就是3%的增值税发票。而根据财税〔2017〕58号文件的规定，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。使得建筑企业只可以简易计税（不可以选择），房地产企业就只能取得3%的增值税发票。
二、总分包工程的发票开具
建筑企业总包纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，计算应缴纳的税款。但是，给房地产企业开具发票时，需要全额开具。
案例:A公司承包一项甲供工程，2018年1月结算款600万，支付给分包方240万，其中分包方自产材料200万，人工40万，问发票该如何开具？如果分包方的材料是外购的，又该如何开票呢？
我们先来讲讲分包方自产材料的处理方式：A公司按差额征税，A公司取得600万工程款，分给分包方240万，那么A公司的税款为：(600-240)÷1.03×0.03=10.49万
有些穗友就提出了疑虑：对于总包方取得的200万自产货物的发票（税率16%），是不是不可以抵减总包方的工程款收入？这是一个误解，按照税法的规定，分包方自产的货物也是分包工程款的一部分，即使发票是货物的发票，因此这部分也是可以抵减的。
当然，如果分包单位材料纯粹是外购，那么这240万可以理解为完全外包，差额纳税扣除240万就不存在任何争议。
三、混合销售的发票开具
房地产企业如果向商贸企业采购玻璃幕墙（外购），同时对方提供安装的，应该全额按照销售货物开具发票，房地产企业应该取得16%的增值税发票。
但是，如果商贸企业自产玻璃幕墙，销售给房地产企业并提供安装服务的，就需要分别给房地产企业开具销售货物发票（税率16%）及提供建筑劳务发票（税率10%征收率3%）。【总局公告2017年第11号-关于进一步明确营改增有关征管问题的公告】
另外，有一种特殊情况需要大家格外注意，即关于电梯销售及安装税务总局有特殊的相关规定：
一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。
四、挂靠经营发票开具
案例：自然人A以建筑企业B的名义承揽了一项工程，B签订合同并开具发票，那么B开具的发票是否属于虚开呢？
根据国家税务总局公告2014年第39号的规定：
1、纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；
2、纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据；
3、纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。
符合以上规定的不属于虚开发票；因此对于A以B的名义承揽工程，并且B签订合同，那么收取工程款的就是B，所以这种情况不属于虚开发票。
五、集团内部共享资质发票的开具
例：建筑集团总部中标，授权给分公司施工，那么发票该如何开具，是否会涉及到虚开？
总公司中标，由分公司施工，发票应由实际施工的分公司开具，不属于虚开发票，并且这个发票是允许抵扣进项税的。
根据国家税务总局公告2017年第11号的规定，建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
小编有话说：
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